Kleiner Ratgeber für den Immobilienkauf

Vor dem Kauf eines (gebrauchten) Hauses achten Sie besonders auf folgende Punkte:

1. Die Lage

Der Lage einer Liegenschaft (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung) kommt eine ausschlaggebende Bedeutung für den Wert der Liegenschaft zu.

Auch das Potential künftiger Wertsteigerungen bestimmt sich maßgeblich nach der Lage der Liegenschaft.

Für die Beurteilung der Lage sind zwei Gesichtspunkte besonders zu beachten:

• In welcher Region, Stadt oder Stadtteil befindet sich die Liegenschaft?
• Wie ist der Charakter der unmittelbaren Umgebung der Liegenschaft?

Bei der Lage der Liegenschaft sollte daher besonders auf folgende Umstände geachtet werden:

Licht und Grundstück

• Ausrichtung des Grundstückes / Gebäudes zur Sonnen
• Aussicht
• Hanglage
• Sind Bauvorhaben in der näheren Umgebung geplant?
• Widmung des Grundstückes, zB Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Betriebsbaugebiet
• Was darf in der näheren Umgebung gebaut werden?
  Sind zB Straßen, Geschäftsbauten, mehrgeschoßige Wohnhäuser geplant?
• Hang- oder Druckwasser, Bodenbeschaffenheit
• Hochwasser- oder Lawinen-Gefahrenzone, Sicherheitszone Flughafen

Infrastruktur

• Erreichbarkeit des Objekts mit öffentlichen Verkehrsmitteln
• Einkaufsmöglichkeiten und Nahversorgung
• Möglichkeit zum Abstellen von Kraftfahrzeugen
• Schule, Kindergarten, Arzt, Apotheke, Banken
• Freizeiteinrichtungen und Erholungsgebiete (zB Schwimmbad, Kino, Musikschule)
• Verkehrsverbindungen (zB Autobahn, Bundesstraße)

Lärm und Geruch

• Nachbarn mit vielen Kindern oder Tieren
• Kindergärten, Schulen, Bushaltestelle
• Geschäfts- oder Gastlokale, Sperrstundenregelung
• Autobahn, Bundesstraße, Straßenbahn, U-Bahn, Eisenbahn
• Geruchsbelästigung durch Gewerbebetriebe oder landwirtschaftliche Betriebe
  (zB Hühner- oder Schweinezucht, Lackiererei)

persönliche Bedürfnisse

• Wie ist der eigene Arbeitsplatz zu erreichen?
• Wie sind zB nahe Familienangehörige, Freunde und Vereine zu erreichen?
• Entspricht die Umgebung Ihren Vorstellungen vom Wohnen?
• Sind Sie eher ein „Stadtmensch“ oder ein „Landmensch“?

Grundstücksgrenzen

Wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass ein gemauerter Zaun oder eine Garage an der Grundstücksgrenze nicht auf dem eigenen Grundstück, sondern auf dem des Nachbarn steht, dann ist die Bereinigung mit Kosten, Zeit und Mühen verbunden.

Deshalb empfehlen wir das Grundstück vor einem Kauf durch einen Zivilgeometer vermessen zu lassen. Dies gilt besonders auch für bebaute Grundstücke.

2. Der Zustand

Der Zustand eines (gebrauchten) Hauses sollte bei einer eigenen Besichtigung genau geprüft werden.

Zu einer solchen Besichtigung ist es ratsam einen Fachmann mitzunehmen.

Bei älteren Häusern sollten Sie sich intensiv mit den erforderlichen Reparatur- und Umbauarbeiten befassen.

Energieausweis

Energieausweis auch bei jedem Verkauf oder Vermietung von Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen. Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre.

Wird dem Verkauf (Vermietung) kein Energieausweis zu Grunde legt, haftet der Verkäu­fer (Vermieter) zumindest für eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz.

• Liegt ein Energieausweis für das Gebäude / Nutzungsobjekt vor?

Wie ist der Zustand von:

• Fenster und Türen
• Isolierung (Wärmeschutz) des Gebäudes, Mauerwerk und Fassade
• Dach, Dachkonstruktion und Dachdeckung
• Ver- und Entsorgungsleistungen
  • Wasser, Wasserleitungen und Wasserversorgung
  • Abwasser und Abwasserleitungen
  • Strom, Stromkabel und Stromverteilung
  • Gas, Gasleistungen und Gasversorgung
  • Öl, Öltank
  • TV / Internet / Daten - Kabel
• Sanitärinstallationen
• Heizung und Kamin, Wartung der Heizungsanlage
• Fußböden und Wandbeläge, Schalldämmung
• Zufahrtswegen, Nebengebäuden und Umzäunung
• Zustand und Funktionsfähigkeit der Einbauten (zB elektrische und sanitäre Installationen, Heizung, Klimaanlage, Photovoltaikanlage, technische Geräte, Fenster, Jalousinen, Türen, Beleuchtungskörper, (Kachel-)Öfen, Pooltechnik).
• Zustand und Funktionsfähigkeit mitveräußerter Fahrnisse (zB Elektrogeräte, Heizungs­anlage, Wassertherme, Rasenmäher, Rolltore der Garage).

Besondere Aufmerksamkeit bei:

• feuchten Flecken oder Schimmelbildung an Wänden
  (besondere Vorsicht bei „zum Verkauf“ neu gestrichenen Wänden)
• Schimmelbildung an den Fenstern oder der Fensterisolierung
• größere Setzrisse an Wänden oder Verbindungen zwischen Wand und Decke oder sonstigen Einbauten
• Unebenheiten an Holz und Deckenböden
• Ausblühungen am Schornstein
• Hinweise auf Kellerüberflutungen oder Wassereinbrüche im Keller (Verfärbungen der Kellerwände)
• Rost und Verfärbungen an Wasser- und Gasleitungen
• kleine Bohrlöcher vom Holzbock im Gebälk (Holzwurm)

Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen:

• Kalkulieren Sie Schäden oder erforderliche Reparaturen ein und berücksichtigen Sie diese beim Kaufpreis.
• Müssen Umbauten vorgenommen werden, um das Haus (Eigentumswohnung) Ihren Wohnbedürfnissen anzupassen?
• Welche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sind für den Bezug des Hauses (Eigentumswohnung) erforderlich?
• Lassen Sie sich vom Verkäufer alle vorliegenden Rechnungen vom Professionisten für durchgeführte Bauarbeiten übergeben.

3. Die Rechtslage

Bestehende Verträge mit Versorgungsunternehmen:

• Stromversorgung
  • Abmeldung ist bereits erfolgt / Ummeldung erfolgt durch Erwerber
• Heizöl / Flüssiggas
  • Sind der Flüssiggastank oder andere Anlagen der Heizung von einem Brennstoffunter­nehmen angemietet?
  • Gibt es längerfristige Lieferverträge oder Abnahmeverpflichtungen?
  • Ist das Heizmaterial für die kommende Heizsaison bereits vorhanden?
• Kabelfernsehen / Internet / Telefon
  • Abmeldung ist bereits erfolgt / Ummeldung erfolgt durch Erwerber
• Dienstleistungsverträge
  • zB Schneeräumung, Grünanlagenbetreuung, Gasthermenwartung

Bestehende Versicherungen

Bei der Veräußerung von Immobilien bestehen besondere Anzeigepflichten gegenüber dem Versicherungsunternehmen und unter Umständen zeitlich sehr streng befristete Kündigungsrechte des Erwerbers.

• Gebäudeversicherung gegen Elementarereignisse wie Feuer-, Leitungswasser-,
  Sturm- und Hagelschäden
• Wohngebäudeversicherung für Schäden am Gebäude und mitversicherten Nebengebäuden (zB Garage)
• Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz
• Privathaftpflichtversicherung (im Rahmen der Haushaltversicherung)
• Überspannungs- und Überschwemmungsschäden
• Einbruchdiebstahl und Glasbruch
• Hochwasser-, Lawinen- und Katastrophenschutz
• Rohbauversicherung
• Für welchen Zeitraum wurden diese Versicherungen im Voraus bezahlt?
• Wurden bereits Versicherungen gekündigt (oder prämienfrei gestellt)?
• Ist sichergestellt, dass der Versicherungsschutz für das Vertragsobjekt auch während der Vertragsabwicklung besteht?

Bestehende Genehmigungen

• Baugenehmigungen
• Betriebsanlagengenehmigung
• Baufertigstellungsanzeigen

4. Die Ausstattung

• Baustil
• Wohnfläche, Anzahl der Räume
• Raumaufteilung, Grundriss
• Aussicht und Belichtung
• Garten und Terrasse (Balkon)
• Hobbyräume
• Heizung
• Steckdosen, TV / Internet / Daten -Anschlüsse

ACHTUNG: Da die Wohnfläche einen ausschlaggebenden Faktor bei der Ermittlung des Kaufpreises (und damit auch des späteren Wiederverkaufspreises) bildet, sollten die Angaben des Verkäufers betreffend der Wohnfläche sorgfältig – allenfalls unter Beiziehung eines Fachmanns – überprüft werden.

5.  Die Raumaufteilung

Bei der Aufteilung der Räume innerhalb des Hauses oder der Wohnung beachten Sie folgende Punkte:

Die Raumaufteilung sollte einfach, Ihren Bedürfnissen gefallen.

Denken Sie jedoch auch an einen späteren Wiederverkauf und Umstände, die diesen erheblich erschweren könnten.

• Bad ohne Fenster
• Terrasse und Wohnzimmer zur Nordseite
• kleine Küchen und Wohnzimmer
• wenige Räume (zB 1-Raum-Wohnung oder großes Haus mit nur 2 oder 3 Zimmern)
• viele Dachschrägen in den Zimmern (Mehrkosten durch Maßmöbel)
• Badezimmer unten, Schlafräume oben
• wenig Abstellmöglichkeiten für Koffer, Staubsauger, Fahrräder, Gartenmöbel
• mehrere Durchgangszimmer

6. Der Preis

Der Preis einer Liegenschaft (zB Haus, Eigentumswohnung, Grundstück) ist Verhandlungssache.

Ermittlung des Kaufpreises

• Vergleichen Sie den Kaufpreis mit dem von ähnlichen Objekten in dieser Lage.

Mitverkauftes Inventar und sonstige Gegenstände

Werden neben der Liegenschaft selbst auch noch Inventar und sonstige Gegenstände mitverkauft, sollten diese in einer gesonderten Liste beschrieben und bewertet werden.

Inventar sind zB:

• Tisch und Sessel, Sofa, Sitzgruppe, freistehende Möbelstücke
  (daher nicht an der Mauer festgeschraubte oder auf Maß eingebaute Möbel)
• Teppich, Bilder, Garderobenständer, Vorhänge, freistehende Lampen
• Rasenmäher, Werkzeug

Für den Kaufpreis des Inventars ist keine Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Sonstige Gegenstände sind zB:

• Einbauküche mit Elektrogeräten
• Badezimmereinrichtung
• Wohnzimmerverbau, Einbauschränke und -möbel
• Gartenhaus, Geräteschuppen
• Markise, Rollläden, Jalousinen
• Decken- und Wandlampen

Sie sollten auf jeden Fall mit dem Verkäufer detailliert klären, ob und welches Inventar und welche sonstigen Gegenstände im Haus verbleiben und welche Gegenstände der Verkäufer vor der Übergabe räumt und mitnimmt (ausbaut).

Finanzierung des Kaufpreises

• Besprechen Sie den Finanzierungsbedarf mit Ihrem Bankberater.

Wohnbauförderung

• Informieren Sie sich bei der zuständigen Behörde Ihres Bundeslandes (in der Regel Amt der Landesregierung) oder Förderstellen (zB Arbeiterkammer) über mögliche Förderung und Zuschüsse.
• Mögliche Förderungen und Beihilfen sind zB Grundkaufbeihilfe, Hausratsdarlehen, OÖ Wohnbauförderung, Sanierungsdarlehen, Wohnbeihilfe, Grundkaufbeihilfe, Übernahme von (Wohnbauförderungs-)Darlehen.

7. Kosten beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Liegenschaft (zB Haus, Grund, Eigentumswohnung) sind vom Verkäufer in der Regel folgende Kosten zu bezahlen. Die Vertragsparteien können jedoch eine andere Kostentragung vereinbaren.

• Kosten der Lastenfreistellung des Vertragsobjektes
• gegebenenfalls (anteilige) Maklergebühren
• Immobilienertragsteuer (sofern keine Befreiung gegeben ist, zB verkaufte Immobilien diente den Verkäufern als Hauptwohnsitz)

Wer die Kosten der Vertragserrichtung und –abwicklung trägt, ist Vereinbarungssache zwischen den Vertragsparteien. In der Regel bezahlt der Käufer folgende Kosten:

• Kaufpreis der Liegenschaft
• Kaufpreis des mitveräußerten Inventars und der sonstigen Gegenstände
• Kosten der Vertragserrichtung
• Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises beziehungsweise des höheren Grundstückswertes (bei bestimmten nahen Angehörigen berechnet sich die Grunderwerbsteuer mittels eines Stufentarifs (0,5 bis 3,5 %) vom „Grundstückswert“)
• gerichtliche Eingabegebühr: Euro 42,00 / 59,00 je Eingabe
• Eintragung des Eigentumsrechtes: gerichtliche Eintragungsgebühr 1,1 % des Kaufpreises beziehungsweise des höheren Verkehrswert
  (bei bestimmten nahen Angehörigen ist der 3-fache Einheitswert maßgelblich)
• Verwaltungsabgaben nach den Grundverkehrsgesetzen der Länder
• Finanzierungskosten
• Sicherstellung von Pfandrechten: gerichtliche Eintragungsgebühr 1,2 % vom Nominale zuzüglich Nebengebühren
• gegebenenfalls (anteilige) Maklergebühren

Über die Tragung der folgenden Kosten haben die Parteien zu einigen:

• Vermessungskosten
• Kosten der Aufschließung des Grundstückes (zB für Errichtung von Straßen, Kanal- und Wasseranschluss)

8. Kauf über einen Makler

• Holen Sie vor Erteilung eines Vermittlungsauftrages Erkundigungen über den Makler ein (zB bei der Innung oder im Bekanntenkreis)
• Lassen Sie Ihr Kaufanbot von einem Notar überprüfen.
• Achten Sie auf die Höhe der Provision (Auskunft über die zulässige Höhe der Provision erteilt die Innung der Immobilienhändler)

9. Die rechtliche Seite eines Immobilienkaufs

• Verfügt der Verkäufer über die notwendigen Rechte zum Verkauf der Immobilie?
  (Ist der Verkäufer Eigentümer der Liegenschaft? Ist der Verkauf von der Zustimmung anderer Personen oder der Bewilligung eines Gerichtes abhängig?)
• Sind Baubewilligung und Benützungsbewilligung für die veräußerte Baulichkeit vorhanden?
• Gibt es Bauauflagen, Richtlinien des Denkmalschutzes oder andere Auflagen?
• Erlauben Bauordnung und Flächenwidmung die von Ihnen gewünschten Um- und Zubauten?
• Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch. Wir erledigen dies gerne für Sie.

Die Beratung durch einen Notar spart Zeit, Geld und Nerven.